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临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定

发布日期:2014/7/28 21:35:41 作者:  浏览次数:

临政发〔2011〕21号

为进一步规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作,切实维护被征收人的合法权益,保障城市建设顺利进行,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和有关规定,结合我市实际,作出以下暂行规定:

一、 国有土地上房屋征收的范围和条件

(一)在本市行政区域内国有土地上,为了公共利益的需要,征收单位、个人房屋的,适用本暂行规定。

(二)公共利益的范畴为:

1、国防和外交的需要;

2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

(三)确需征收房屋的,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

(四)符合各项规划并列入年度征收改造计划的,项目实施前,由房屋征收部门书面通知暂停办理房屋的新建、扩建、改建、转让、抵押、租赁、析产、改变房屋用途等事项和暂停期限。

(五)作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

(六)市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当开展社会稳定风险评估。

一次性连片征收涉及300户以上或建筑面积3万㎡以上的,须经县(区)人民政府常务会议研究决定。涉及户数较少但情况特殊的,也需经同级人民政府常务会议研究决定。

二、明确房屋征收实施的主体,建立健全房屋征收机构

(一)市、县(区)人民政府为房屋征收的主体。临沂市人民政府负责全市房屋征收与补偿工作,各县(区)人民政府负责辖区内的房屋征收与补偿工作。

(二)市区的房屋征收项目,按照属地管理的原则,由所在区人民政府发布征收决定。各县(区)人民政府在发布征收决定前,应将征收决定的相关资料报市级房屋征收部门备案。

(三)临沂市房产和住房保障局为市级房屋征收部门,指导各县、区的房屋征收与补偿工作;按照行政区划,实行属地管理,各县(区)人民政府确定的房屋征收部门,负责组织实施辖区内的房屋征收与补偿工作。征收部门的职责是:负责年度房屋征收计划的编制,征收补偿方案的报批,参与搞好社会稳定风险评估和未确权房屋的认定,做好被征收人优先纳入住房保障的相关工作。

(四)市、县(区)房屋征收补偿办公室为房屋征收实施单位,接受征收部门的委托承担房屋征收与补偿的具体工作。市房屋征收补偿办公室承担市级单位房屋征收与补偿的具体工作,县(区)房屋征收补偿办公室承担县(区)直以下单位房屋征收与补偿工作。征收部门对征收实施单位行为负责监督,并承担法律责任。征收实施单位的职责是:负责会同有关部门开展前期调查摸底,参与拟定补偿方案,宣传解释政策,组织签订协议,组织旧房拆除等具体工作。

三、严格房屋征收实施程序

坚持公开、公平、公正的原则,实行信息公开。基础数据、实施机构、评估机构、补偿安置情况要公示。

项目实施前,由政府拨付前期费用,标准为项目预评估值的2%左右。前期费用专款专用,专项用于房屋征收工作,财政、审计部门要对资金使用跟踪监督,将来纳入征收成本。旧房拆除实行企业化管理,市场化运作,残值主要用于旧房搬迁、验收、看护、拆除及垃圾清运等工作。

房屋征收按以下程序进行:

1、由征收、财政、审计、评估等机构组成联合调查组,对征收范围内的房屋调查摸底。

2、由规划、建设、房产、国土、城管、财政、审计等部门组成认定组,对未确权房屋进行合法性认定。

3、由征收部门拟定征收补偿方案,报同级人民政府。政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予公布,征求公众意见。征求意见期限不少于30天。

4、市、县(区)人民政府要根据征收范围的具体情况,按要求认真搞好社会稳定风险评估,并形成评估报告。社会稳定风险较高的暂缓征收。 

5、补偿安置方案在修改完善的基础上,由征收部门报同级人民政府研究。因旧城区改建,多数被征收人不同意的,政府要组织召开听证会,就项目的可行性举行听证。

6、县(区)人民政府发布征收决定,同时公布征收补偿安置方案,告知被征收人行政复议和行政诉讼的权利。

7、房地产价格评估机构由被征收房屋所在单位、街道、居委会组织被征收人协商选择。15日内协商不成的,可以通过投票、抽签、摇号等形式,按体现大多数被征收人意愿或者随机选定的方式确定。评估结果现场公示,公示期不少于7天。

8、由征收部门与被征收人签订房屋征收补偿安置协议。

9、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的,由作出征收决定的县(区)人民政府按照补偿方案作出补偿决定,被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼。不申请复议或不提起诉讼的,由县(区)人民政府依法申请人民法院强制执行。

10、征收实施单位组织旧房拆除。

市区房屋征收由市、区两级相应部门组成联合工作组进行调查摸底、成本核算和未确权房屋合法性认定。

纪检监察机关和房屋征收部门要加强对房屋征收活动的监管,对发现的违法、违规征收行为及群众的投诉要及时查处,同时公布监督电话。

四、合理确定补偿安置标准

市区范围内和各县的补偿安置政策,同等区位和情况的要基本一致。市区和各县实施的项目,都要按照征收条例的规定合理制定各片区的征收补偿安置方案。市区特殊情况确需调整的,由所在区人民政府报市人民政府研究批准后实施。

(一)征收补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换,被征收人有权选择补偿方式。

货币补偿的,由按规定程序选定的评估机构进行市场评估,货币补偿的标准不低于被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人只有一套住房,且被征收房屋建筑面积不足45㎡的,按45㎡给予补偿,但不得再享受购买经济适用房或租住廉租房的住房保障政策。

产权调换的,对应合法产权面积予以还建。被征收人与征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价,安置房屋的产权归被征收人所有。被征收人只有一套住房,且被征收房屋建筑面积不足45㎡的,选择多层住宅的,按45㎡进行安置;选择高层住宅的,按47㎡进行安置。

但下列情形除外:

1、党政机关、企事业单位的房屋采取房、地分补的办法,补偿价格由相应的评估机构评估确定。

2、征收国有直管或单位自管公有住房,对房屋居住人或承租人,征收人应帮助其解决居住问题,符合住房保障条件的,优先提供公租房或廉租房。

3、被征收房屋的所有权人死亡,继承人之间就征收补偿达不成一致或者继承人未明确的,征收人对房屋居住人妥善安置后,做好证据保全,提供财产担保,依法先予拆除。

(二)征收补偿包括:    

1、被征收房屋价值的补偿。根据被征收房屋的区位、用途、权属性质、新旧程度、建筑结构等评估确定。   

2、被征收房屋装饰装修的补偿。各项目可根据实际制定操作办法。一般由征收当事人协商确定,也可确定一个基本补偿标准,协商不成或不认可基本补偿标准的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

3、依法以宅基地方式获得的院落补偿。按房屋建筑的容积率计算,容积率1.0(含)以上的,不予补偿;不足1.0的,宅基地面积减去应补偿建筑面积部分,按基准地价给予货币补偿。

4、因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿。整体被征收的单位,对职工一次性发放3个月的停产停业补助费,补助标准按劳动部门公布的上年度最低工资标准计算。补助人数按缴纳职工养老保险费的人数确定。职工养老保险已缴纳一年以上(含1年)的,按正常标准发放;已缴纳半年以上(含半年)1年以下的,按标准的50%发放;缴纳不足半年和未缴纳养老保险的不发放停业补助。事实已停业、停产的,不发放从业人员停业补助。特殊情况的,由政府相关部门研究确定。

机器设备、物资等搬迁费用,按合法建筑面积计算,补助标准为8元/㎡。特殊设备的搬迁费用,由评估机构评估确定。

停产停业损失补偿。因征收造成停产、停业的,一次性发放3个月的停产、停业损失。按合法建筑面积计算,标准暂定为100元/㎡/月。国家和省里出台明确规定后,按国家和省里规定的标准执行。

5、未确权房屋的补偿。由产权认定组进行合法性认定。1990年《规划法》出台以前建设的,按合法产权补偿。各项目可根据实际情况制定具体的认定办法。

6、有工商登记和纳税记录的“住改非”房屋的补偿标准。在住宅补偿标准的基础上,适当提高补偿标准,最高不超过40%。

(三)合理确定奖励补助标准

1、对在规定的奖励期限内签订补偿协议并腾空房屋的,给予被征收人奖励。市区奖励期限为15天,各项目可根据情况制定具体的奖励操作办法,最高奖励不超过每户2万元。

2、高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积,满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算,再增加的建筑面积按市场价计算;套内面积不足部分按货币补偿价格找回差价。

3、搬迁补助费。市区按每户600元执行。

4、临时安置补助费。按被征收房屋同地段月平均租金水平确定。多层安置房过渡期为18个月,高层安置房过渡期为30个月。超过过渡期的,增加一倍的临时安置补助费。临时安置补助费按月发放,不足一个月的,按一个月计发。

5、高层物业管理费补助。各项目根据实际情况制定具体的物业管理费补助标准。物业管理补助费列入征收成本,也可配建一定比例的营业用房,营业用房的收入用于高层物业管理费补助。

五、加强领导,协调配合,确保征收工作健康有序进行

各级人民政府成立房屋征收与补偿工作领导小组,负责本辖区房屋征收与补偿工作的总体规划、综合协调、整体推进。

各级各部门要按照《征收条例》的规定和职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作顺利进行。发展改革部门负责房屋征收项目的立项,配合房屋征收部门做好年度房屋征收计划的编制工作,并按规定将保障性安居工程建设、旧城区改建项目纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划;财政部门会同国土部门负责组织房屋征收补偿成本的确认和房屋征收与补偿资金的筹集工作,配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿资金的监管和使用工作;审计部门应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果;规划部门负责将征收改造项目列入城乡规划和专项规划,做好还建房屋的规划定位和户型设计,牵头搞好未确权房屋的认定;国土部门负责将征收改造项目列入土地利用总体规划,负责房屋征收后土地使用权收回相关手续的办理工作,负责征收土地的处置工作,负责会同财政部门组织房屋征收补偿成本的确认和房屋征收与补偿资金的筹集工作;建设部门负责征收安置房和配套公共服务设施的质量监督工作;信访部门牵头搞好社会稳定风险评估;监察机关要加强对房屋征收与补偿工作的监察;法制、城管、工商、税务、民政、公安等部门要按照各自的职责,配合做好房屋征收的相关工作。被征收人所在单位、街道办事处(乡、镇政府)、村居负责做好本辖区居民的宣传引导工作,是群众思想工作的第一责任人。

本规定自发布之日起执行,原有规定与本规定不一致的,按本规定执行。

二〇一一年十月十一日


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